Đánh thuế bất động sản ở Mỹ: Hệ thống méo mó làm khổ dân đen, làm lợi cho người giàu

Lật lại bài toán khó hàng chục năm từ một câu hỏi đơn giản

Tuần trước, tại cuộc phỏng vấn cùng ban biên tập New York Times, các ứng viên cho vị trí thị trưởng thành phố New York (bang New York, Mỹ) đã rơi vào thế bị động với câu hỏi về giá nhà tại quận Brooklyn.

Ông Shaun Donovan, một trong những ứng viên tiềm năng nhất, phỏng đoán giá bán nhà trung bình tại Brooklyn khoảng chừng 100.000 USD.

Song, dù ông Donovan từng là cựu Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ, đáp án của ông lại sai nghiêm trọng, vì 100.000 USD hoàn toàn không phải giá nhà trung bình ở bất kỳ nơi nào trên đất Mỹ.

Sau cuộc phỏng vấn, ông Donovan cho biết ông đang đề cập đến giá đánh giá và thẩm định ( assessed value ) của một căn nhà chứ không phải giá bán của căn nhà ( sales value ). Dù lời lý giải của vị cựu bộ trưởng liên nghành có đáng tin hay không thì nó cũng đã nhắc đến một điểm trung tâm tại Thành Phố New York .Trên thực tiễn, số lượng 100.000 USD mà ông Donovan đưa ra hoàn toàn có thể là giá đánh giá và thẩm định của một ngôi nhà 900.000 USD ở Brooklyn và giá đánh giá và thẩm định được dùng để đánh thuế .

Tại sao lại có chênh lệch này? Theo Bloomberg, nguyên nhân bắt nguồn từ hệ thống thuế méo mó của bang New York. Thực tế, New York không đánh thuế dựa trên 100% giá trị thị trường của một ngôi nhà như hầu hết các bang khác tại Mỹ.

Vào thập niên 1940, tức khoảng chừng sau Thế chiến II, Mỹ từng thiếu nhà ở nghiêm trọng. Chính quyền bang Thành Phố New York buộc phải kiểm soát và điều chỉnh thuế để ngăn thuế tăng cao nhằm mục đích bảo vệ những chủ nhà trong trường hợp giá trị thị trường của nhà ở nhảy vọt do khan hiếm nguồn cung .Sau tiến trình trên, bang Thành Phố New York vẫn giữ nguyên mức thuế tương đối thấp để lôi cuốn người dân ở lại thành phố trong khi những tầng lớp trung lưu ồ ạt đổ ra ngoại ô sinh sống .Đến những năm 1970 và 1980, những quan chức bang Thành Phố New York từng nỗ lực cải cách thuế nhưng bất thành. Hệ thống thuế của bang này bị chẻ nhỏ thành hai : Một cho thành phố Thành Phố New York và hạt Nassau, một cho phần còn lại của bang .

Hệ quả là, nếu ông Donovan đang nhắc đến giá thẩm định của nhà ở (dù đó không phải câu hỏi của New York Times) thì ông không hẳn sai.

Thuế kìm kẹp người nghèo

Theo công thức tính thuế phức tạp của bang Thành Phố New York, tỷ suất cân đối thuế ( equalization rate ) của Brooklyn là 12 %. Tức là, nếu một căn nhà ở Brooklyn có giá bán 900.000 USD thì giá thẩm định và đánh giá rơi vào khoảng chừng 108.000 USD, như lời ông Donovan nói .Thành phố Thành Phố New York phân thành 4 hạng. Tuy nhiên, điểm đáng quan tâm là mạng lưới hệ thống thuế của đô thị xa hoa này lại có đặc thù lũy thoái ( regressive ), tức là giá nhà càng cao thì thuế càng thấp. Nghiễm nhiên, thuế cho mô hình condo còn thấp hơn .Hệ thống thuế chưa ổn tác động ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống của người dân thành phố Thành Phố New York, từ yếu tố bình đẳng chủng tộc trong quyền sở hữu nhà cho đến thực trạng phân loại giai cấp .

Tòa tháp condo 432 Park Avenue sừng sững giữa lòng thành phố New York. Đây là nơi sinh sống và đầu tư của giới nhà giàu trên khắp nước Mỹ cũng như từ các nước khác. (Ảnh: Getty Images).

Bloomberg lấy ví dụ về loại hình condo. Luật của bang New York yêu cầu phải coi các như condo – loại 2 trong phân cấp của thành phố New York, như cho thuê.

Để tuân thủ pháp luật của bang Thành Phố New York, những thẩm định và đánh giá viên phải tính giá trị của condo dựa trên giá cho thuê của một căn căn hộ chung cư cao cấp tương tự. Điều này khiến giá đánh giá và thẩm định của căn condo thấp đi đáng kể vì hai nguyên do .

Thứ nhất, hầu hết tòa nhà chung cư tại bang New York đều bị kiểm soát giá cho thuê, vì vậy định giá của condo theo giá cho thuê của một căn chung cư tương đương, dẫn đến sai số lớn, Bloomberg lập luận.

Đó là nguyên do tại sao căn condo giá 5,8 triệu USD tại khu nhà giàu SoHo ở TT Manhattan ( thành phố Thành Phố New York ) chỉ có giá thẩm định và đánh giá là 95.000 USD, giúp chủ sở hữu đóng ít thuế hơn so với chủ nhà ở khu tầm trung hơn tại Brooklyn .Thứ hai, đôi khi không có dịch vụ cho thuê căn hộ cao cấp căn hộ cao cấp nào thực sự tương thích để đem ra so sánh. Chẳng hạn, hiếm có căn căn hộ cao cấp nào tương tự với tòa tháp condo dành cho giới siêu giàu ở số 432 Park Avenue .Do vậy, những triệu phú không phải đóng nhiều thuế cho những đắc địa nhất thành phố Thành Phố New York. Cũng từ đó, những căn penthouse quanh khu vực Central Park lại càng trở thành điểm đến lý tưởng để những nhà đầu tư ngoại rót vốn vào .

Lời hứa cải cách thuế bỏ ngỏ

Tương tự nhiều người nhiệm kỳ trước đó, Thị trưởng Bill de Blasio đã cam kết kiểm soát và điều chỉnh mạng lưới hệ thống thuế của thành phố Thành Phố New York. Năm 2018, ông và quản trị Hội đồng thành phố New York Corey Johnson đã triệu tập một ủy ban cấp cao để xem xét mạng lưới hệ thống thuế này .Tháng 1 năm ngoái, hội đồng công bố một báo cáo giải trình sơ bộ. Trong bản báo cáo giải trình có đoạn : ” Hệ thống thuế đang rất chưa ổn. Một trong những nguyên do điển hình nổi bật là mức thuế không tương ứng so với những loại hình như condo … cũng như công thức đo lường và thống kê làm xô lệch mức thuế phải đóng ở những khu vực lân cận ” .Hội đồng này từng lên kế hoạch bàn luận giải pháp vào tháng 3 cùng năm, nhưng đại dịch COVID-19 ập đến làm kế hoạch đổ bể .

Tháng 5 năm nay, họ đã lên lịch họp lại nhưng không còn mấy thời gian để chính quyền ông Blasio hành động. Lời giải cho bài toán đành phải chờ chính quyền kế cận và con đường sắp tới không hề dễ dàng.

Tại Việt Nam, vào cuối tháng 4 vừa qua, Hiệp hội TP HCM (HoREA) nêu ý kiến, muốn giảm giá nhà, chính phủ cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 – 20% giá đất trong bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp hụt thu và tạo nguồn thu không thay đổi, bền vững và kiên cố cho ngân sách nhà nước, Nước Ta cần đánh thuế , HoREA gợi ý .Phản hồi đề xuất kiến nghị trên, Bộ Tài chính cho rằng, mạng lưới hệ thống chủ trương thuế, phí và lệ phí so với hiện tại được phát hành khá rất đầy đủ. Hơn nữa, muốn nâng cao hiệu suất cao quản trị , việc nghiên cứu và điều tra, triển khai xong chủ trương thuế tương quan là thiết yếu .Song, là nghành có ảnh hưởng tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật yên cầu sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương, thế cho nên, cần phải được điều tra và nghiên cứu, nhìn nhận kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền phát hành vào thời gian thích hợp để bảo vệ tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp thêm phần hạn chế đầu tư mạnh , Bộ Tài chính nêu rõ .

Source: https://hemradio.com
Category : Mẹo hay cuộc sống